Como funciona a Locação por temporada? Lei do Inquilinato

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LOCAÇÃO POR TEMPORADA

A locação por temporada está prevista nos artigos 48, 49 e 50 da Lei do Inquilinato, sendo destinada para pessoas que precisam de residência temporária.

 

LOCAÇÃO POR TEMPORADA
Lei do INQUILINATO – 8.245/1991
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:
4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

TEMPORADA

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

CONCEITO DA LOCAÇÃO POR TEMPORADA

A locação para temporada é regulada pela Lei do Inquilinato e, por isso, podemos utilizar tudo o que autoriza e regula esta lei. É utilizada para quem tem intenção de formar residência em caráter temporário, para trabalho, lazer, ou qualquer outro motivo temporário.

PARTES

Segue o mesmo conceito para a locação residencial, poderão ser pessoas físicas ou jurídicas, sendo que para pessoa jurídica ser locatária, precisa obedecer a única exceção.

MORADORES – CAPACIDADE MÁXIMA

Orientamos a incluir todas as pessoas que forem maiores e capazes a serem qualificadas como LOCATÁRIAS, sendo que a quantidade de moradores deve ser identificada sob pena de rescisão e multa indenizatória. Importante também o Locador (proprietário) informar o limite do imóvel, principalmente se for em condomínio, para não ter problemas por não respeitar a convenção.

PRAZO – EM DIAS – DIÁRIAS

O prazo da Locação por temporada é sempre em dias e precisa ser estipulado já no início. O limite da lei é de 90 dias, sendo que, no caso de ser prorrogada por mais de 30 dias após o prazo estipulado a locação torna-se automaticamente residencial.

DICA: A prorrogação não se dá após os 90 dias, mas sim, após o prazo estipulado. Então se foi estipulado o prazo de 40 dias, e a locação se prorrogou por mais 30 dias, ou seja, no total 70 dias, automaticamente se tornará locação residencial.

O problema de locação se tornar residencial e não mais de temporada, é que na locação residencial existem outros aspectos que não são considerados na locação por temporada. Sendo assim, o ideal é que se faça a rescisão da locação por temporada e, em seguida, faça o contrato da locação residencial pelo prazo de 30 dias.

VALOR – DIÁRIAS E PACOTES

Estabelecendo o prazo em dias, pode-se já estipular o valor do pacote ou de cada diária. Assim, não aconselhamos separar encargos como condomínio e IPTU, pois precisaria calcular a diária desses custos. O ideal é fechar um pacote pelos dias que irá vigorar o contrato.

FORMA DE PAGAMENTO – ANTECIPADA

Definido o valor, as partes estão livres para estipular a forma de pagamento. Pode ser à vista de forma antecipada, pode ser no final da locação, pode ser parte antecipada e parte no final, pode ser um pagamento por semana, ou seja, a cada 7 dias, pode ser um pagamento diário, a forma de pagamento é livre.

RESERVA E DESISTENCIA DA RESERVA

A reserva funciona como um sinal. Sendo assim, é perfeitamente admissível que se houve a desistência da reserva, o sinal ficará para o LOCADOR como indenização e, caso o LOCADOR alugue para outra pessoa ou desista ele da reserva, deverá devolver o sinal em dobro.
Sempre é bom prevalecer o bom senso, contudo, aconselhamos que as condições sejam apresentadas de forma escrita e inequívoca para não haver desentendimentos.
DICA: Locação por temporada não é relação de consumo e não está sujeita à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, já a hospedagem é relação de consumo e está sujeita à aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

GARANTIA

Pode-se exigir quaisquer das garantias admitidas para a locação residencial, mesmo que o INQUILINO pague adiantado, pois como a locação por temporada tem caráter temporário e, normalmente o imóvel é alugado mobiliado, a garantia pode ser exigida para cobrir eventual dano.

DICA: Caso o prazo seja maior do que 30 dias, aconselhamos usar o seguro fiança. Atualmente existe essa modalidade paga na forma mensal. Outra forma de seguro. A garantia mais utilizada é um depósito Caução por um valor estipulado.

Lembramos que, caso o INQUILINO cause prejuízos maiores do que o valor da caução, o LOCADOR poderá requerer a indenização por via judicial. Contudo, terá os aborrecimentos de uma demanda judicial, por isso aconselhamos o seguro fiança ou fiador ou caução de imóvel.

USO E DESTINAÇÃO

DICA: importante colocar no contrato qual é o motivo da locação. Não precisa definir exatamente o que a pessoa irá fazer, mas o ideal é esclarecer o motivo geral. Por exemplo, colocar que o motivo da locação é trabalho. Não é necessário descrever qual o trabalho, ou qual empresa, ou o que o locatário faz, apenas colocar que a locação tem motivo de trabalho.

Importante frisar no contrato que o INQUILINO deverá obedecer a convenção de condomínio e o regimento interno quando o imóvel for em condomínio

CESSÃO E SUBLOCAÇÃO

Importante estipular que não será autorizada a cessão ou sublocação do imóvel durante o período da locação. Caso seja necessário autorizar a moradia de outras pessoas, o proprietário poderá avaliar inclusive a capacidade do imóvel

CHAVES – VISTORIA

A entrega das chaves deve ser realizada com muito cuidado, devendo sempre ser assinado o Termo de vistoria, inclusive com detalhamento da mobília que guarnece o imóvel

TÉRMINO – DEVOLUÇÃO – VISTORIA

O término da locação se configura com a devolução das chaves e formalização de vistoria de saída, quando serão apontados eventuais danos e como serão reparados.

BENFEITORIAS

Importante frisar no contrato que as benfeitorias deverão ser autorizada e que nenhuma benfeitoria será indenizada.

DICA: Caso as partes resolvam no curso da locação realizar alguma benfeitoria e dividir os custos, podem entrar em acordo e fazer um abatimento do valor do aluguel, por exemplo

REGIMENTO INTERNO, CONVENÇÃO

Importante prever a observância e obediência à convenção do condomínio e regimento interno. Também prever que a responsabilidade por eventuais multas será do INQUILINO

RESCISÃO ANTECIPADA
Importante prever como será a rescisão antecipada. Como a locação é realizada em caráter temporário, pode ser que o INQUILINO termine o objetivo que motivou a locação e não tenha mais interesse em ficar no imóvel.

Aconselhamos prever uma multa correspondente a 10% sobre as diárias contratadas com o mínimo de 1 diária, integral e não proporcional pelo valor do pacote. Mais as despesas e custos que eventualmente o proprietário tenha com faxina e reposição de algum objeto por exemplo.

EXEMPLO:
DIÁRIA: R$ 350,00
PACOTE DE 30 DIAS: 4.000,00
DESISTÊNCIA NO DIA 10, restariam 20 dias, pode-se cobrar 2 diárias de R$ 350,00 por exemplo, ou se preferir, 50% do valor restante. Mas isso precisa constar em contrato para não haver dúvidas.

MULTA PELA NÃO DESOCUPAÇÃO
Essa é a cláusula mais importante do contrato. No caso de não desocupação, o proprietário ficará impossibilitado de usar e fruir de seu imóvel. Nesse caso, precisará demandar uma ação judicial de despejo. Havendo a previsão de uma multa diária no contrato irá dificultar a intenção do INQUILINO de ficar no imóvel, caso essa seja a sua intenção.
Aconselhamos que a multa diária seja superior à diária de um hotel, para que não se justifique de forma alguma a permanência.

AÇÃO DE DESPEJO
No caso de ser necessária a ação de despejo, importante frizar que a ação judicial precisa ser proposta no prazo de até 30 (trinta) dias do término para conseguir a liminar com ordem de desocupação de 15 dias, sem ouvir aparte contrária e desde que prestada caução no valor de 3 (três) vezes o valor da locação.

Caso o LOCADOR perca esse prazo, perderá o direito de liminar e precisará entrar com a ação em rito ordinário comum, ou seja, aguentar os longos prazos processuais.

Havendo previsão contratual de multa pela não desocupação, junto como pedido de despejo será necessário cumular o pedido de obrigação de fazer para pagamento da multa e, posteriormente à desocupação, ação de cobrança e execução.

FORO
Da mesma forma que orientamos na locação residencial comum, sempre estabelecer que o Foro será o da situação do imóvel.
APLICATIVOS:
Alguns aplicativos tem como função, facilitar a locação por temporada ou mesmo a locação residencial, como o mundialmente conhecido AIRBNB. Para saber se a contratação realizada pelo AIRBNB é locação por temporada ou é hospedagem, não tem como avaliar o aplicativo, mas sim a contratação entre as partes.
Se o proprietário usa o ARIBNB para contratar locação por diárias, sem prestação de serviço, então está configurada a locação por temporada. Mas se o proprietário utiliza-se para fazer a contratação por diária e, juntamente com essa contratação, realiza a prestação de um serviço, mesmo que seja ficando à disposição do contratante, então está configurada a hospedagem.

 

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Uma vez que a hospedagem pressupões a prestação de um serviço, ou de vários de forma habitual, é considerada relação de consumo e, portanto, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.

Já a locação por temporada não tem intrínseca a prestação de nenhum serviço, ou seja, não é considerada relação de consumo, não sendo aplicado o Código de Defesa do Consumidor e sim, o Código Civil.

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