Quais são as obrigações do Inquilino na locação residencial?

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Além das obrigações contratuais, ou seja, mesmo que não previsto em contrato, existem obrigações ao INQUILINO imposta pela Lei. São elas:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

EXPLICAÇÃO

O INQUILINO é obrigado a pagar o aluguel e os encargos que foram contratualmente estipulado no vencimento. Caso não tenha sido indicado dia de vencimento, será no 6º dia útil do mês seguinte ao vencido. O pagamento deverá ser no próprio imóvel, quando não tiver sido estipulado outra forma ou local.

Por isso é sempre bom estipular o local do pagamento e a forma do pagamento, como boleto por exemplo.

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

EXPLICAÇÃO

Não poderá mudar a destinação do imóvel. Por exemplo, se a locação for residencial, o INQUILINO não poderá usar o imóvel para fins comerciais sem autorização do LOCADOR. Deverá cuidar bem do imóvel. Danos serão cobrados na desocupação.

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

EXPLICAÇÃO

Fazer vistoria no início do contrato e no final para verificar alterações no imóvel e também danos. Sendo sempre considerado o desgaste pelo uso natural. Por isso é sempre interessante solicitar que seja realizada pintura nova na saída.

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

EXPLICAÇÃO

Percebendo o INQUILINO algum dano ou defeito no imóvel, mesmo que seja de responsabilidade do LOCADOR, deve comunicá-lo assim que se verificar o dano, como um vazamento por exemplo. A demora no aviso pode causar prejuízos maiores.

TURBAÇÃO é tumultuar ou ameaçar a posse – também deve avisar o LOCADOR se sofrer ou tiver ameaça de sofrer turbação com a derrubada de um muro ou pessoas passarem por dentro do imóvel.

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

EXPLICAÇÃO

Qualquer dano decorrido da culpa do INQUILINO ou de seus visitantes deve ser reparado de imediato.

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

EXPLICAÇÃO

Qualquer modificação no imóvel depende de autorização expressa do LOCADOR. Para evitar problemas o melhor procedimento é avisar que pretende fazer a alteração pois, caso o LOCADOR descubra algo que foi alterado mas que não autorizou, pode exigir que se desfaça a obra, configurando inclusive infração contratual. Justificando uma rescisão antecipada e pagamento de multa pelo INQUILINO.

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

EXPLICAÇÃO

Toda notificação, aviso que chegar no imóvel deve ser imediatamente encaminhada ao LOCADOR para que tome as providências necessárias dentro do prazo. Caso o INQUILINO não avise o LOCADOR sobre o fato, pode ser responsabilizado por eventuais multas ou mesmo pela perda do prazo devendo indenizar o LOCADOR.

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

EXPLICAÇÃO

Toda e qualquer despesa de consumo, durante o período da locação é de responsabilidade do INQUILINO. Mesmo se chegar em nome do LOCADOR.

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

EXPLICAÇÃO

O LOCADOR poderá vistoriar o imóvel durante o período da locação, desde que avise o INQUILINO com antecedência e agende dia e hora. Poderá também um procurador enviado pelo LOCADOR e visitantes interessados em comprar o imóvel (art. 27 – Venda do Imóvel)

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

EXPLICAÇÃO

Caso o imóvel esteja dentro de condomínio, o INQUILINO se obriga a cumprir integralmente e respeitar a convenção e o regulamento interno.

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

EXPLICAÇÃO

O INQUILINO será obrigado a pagar o prêmio do seguro fiança, pois embora seja uma garantia para o LOCADOR, que está sendo segurado é o INQUILINO que tem outras opções de garantia para oferecer, desde que aceitas pelo LOCADOR.

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

EXPLICAÇÃO

Importante estabelecer quais são consideradas despesas ordinárias de condomínio. Em princípio são as necessárias à sua administração e manutenção

Recordando o parágrafo único do inciso X do art. 22, são as despesas que se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Aqui, como lá, a lei enumera de maneira apenas exemplificativa as despesas que considera ordinárias. Exemplificativa pois usa o advérbio “especialmente”. Sendo impossível prever todas as despesas de manutenção, pois cada edifício tem suas particularidades.

#DESPESAS ORDINÁRIAS – INQUILINO

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

Todas as despesas com departamento pessoal, serviços, são consideradas ordinárias, dada o seu caráter de manutenção do local.

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

Todas as despesas com consumo como água, energia entre outras, são consideradas ordinárias, dada o seu caráter de utilização por consumo, ou seja, quem está morando que está consumindo.

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

Todas as despesas de conservação e limpeza, são consideradas ordinárias, dada o seu caráter de manutenção do local.

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

Todas as despesas de conservação de instalações e equipamentos são consideradas ordinárias, dada o seu caráter de manutenção do local.

EXEMPLO: A despesa de manutenção dos equipamentos de ginástica da academia do prédio são do INQUILINO. Caso seja realizada a troca dos equipamentos, esse rateio é responsabilidade do LOCADOR.

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

Todas as despesas de conservação de instalações e equipamentos são consideradas ordinárias, dada o seu caráter de manutenção do local.

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

Todas as despesas de conservação de instalações e equipamentos são consideradas ordinárias, dada o seu caráter de manutenção do local.

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

Todas as despesas de reparos de equipamentos são consideradas ordinárias, dada o seu caráter de manutenção do local.

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

Havendo algum débito do CONDOMÍNIO, o rateio para pagamento deste débito será de responsabilidade do INQUILINO. Caso esse débito tenha origem antes da locação, será de responsabilidade do LOCADOR.

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Embora o fundo de reserva em regra seja de responsabilidade do LOCADOR, caso seja necessário utilizar o valor do fundo para cobrir alguma despesa ordinária, a reposição desse valor será de responsabilidade do INQUILINO.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

EXPLICAÇÃO: Para conferir se a despesa é ordinária ou extraordinária, o INQUILINO pode verificar no rateio mensal, ou mesmo solicitar explicações ao síndico do condomínio.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

EXPLICAÇÃO: Existem investidores que são donos de condomínios de apartamentos ou de casas. Nesse caso, para que sejam repassadas as despesas para os INQUILINOS, o LOCADOR precisará demonstrar e comprovar que a despesa é ORDINÁRIA.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

EXPLICAÇÃO: Para que as despesas e encargos sejam de responsabilidade do INQUILINO, deverá estar previsto em contrato.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

EXPLICAÇÃO: Caso haja algum benefício por pagamento adiantado pelo LOCADOR, ele ficará com os benefícios, devendo o INQUILINO pagar o valor total sem desconto.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

EXPLICAÇÃO: Havendo necessidade de reparos, o LOCADOR poderá realiza-los, independentemente de autorização do INQUILINO. Por exemplo, caso o telhado esteja quebrado, no LOCADOR não precisa de autorização do INQUILINO para realizar a obra e consertar o telhado. Serve para todos os reparos urgentes.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

EXPLICAÇÃO: Caso a obra do reparo dure mais do que dez dias, após o décimo primeiro dia, ou seja, do dia 11 em diante, o LOCATÁRIO poderá solicitar o abatimento proporcional dos dias que ficarem a mais. Isso quer dizer que, se a obra demorar 15 dias, o INQUILINO poderá pedir o abatimento de 5 dias. Os 10 primeiros dias não contam para o abatimento.

Caso a obra demora mais do que 30 dias, contados desde o início, o INQUILINO poderá rescindir o contrato sem precisar pagar multa. Isso se o INQUILINO quiser claro.

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