Quais são as obrigações do Locador (Dono do imóvel ) na locação residencial?

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Além das obrigações contratuais, ou seja, mesmo que não previsto em contrato, existem obrigações ao LOCADOR imposta pela Lei. São elas:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

EXPLICAÇÃO:

A entrega do imóvel precisa ser realizada através de uma Vistoria. Além de fotos e descrição, precisa-se observar toda situação que dificulta ou impede a habitação, como um vazamento, um telhado quebrado, um portão de entrada quebrado entre outros. O LOCADOR é obrigado a realizar estas obras antes de entregar o imóvel.

De princípio, toda a obra e reparo no imóvel deverá ser custeado pelo LOCADOR para que o INQUILINO tenha condições de habitabilidade no imóvel. Com exceção de quando o INQUILINO tenha culpa.

Por exemplo, um vazamento pode tirar do imóvel condições de habitação e de uso. Nesse caso o LOCADOR deverá providenciar o reparo de imediato.

No entanto, o vazamento tenha sido causado por culpa do INQUILINO, a responsabilidade para o pagamento do reparo será do INQUILINO.

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

EXPLICAÇÃO

O LOCADOR deverá impedir qualquer turbação ou ameaça de turbação, de esbulho. Isso quer dizer que havendo problemas de vizinhança que ultrapassem os limites do imóvel, ameaça de invasão, dentre outros, o LOCADOR deverá se impor e resolver para que o INQUILINO tenha uma locação tranquila.

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

EXPLICAÇÃO

O LOCADOR deverá manter a forma e o destino do imóvel durante a locação. Isso quer dizer que não poderá, por exemplo, fazer alguma reforma que altere a forma do imóvel, sem a autorização do inquilino. Mesmo se for de apenas uma parte.

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

EXPLICAÇÃO

Daí a importância da vistoria inicial bem feita. Todo o vício ocorrido antes da locação será de responsabilidade do LOCADOR. Por exemplo, se uma janela está um pouco emperrada, um piso que não está em bom estado, tudo deve ficar descrito na vistoria. Também no caso de condomínio, as despesas anteriores à locação com funcionários do prédio serão de responsabilidade do LOCADOR.

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

EXPLICAÇÃO

Pelo princípio da boa-fé, o LOCADOR deve apresentar ao INQUILINO todas as informações do imóvel, com plantas de hidráulica e de elétrica, alguns danos ou defeitos existentes, segredos, alarmes, fazer um memorial de instrução para evitar problemas futuros. Caso não tenha as plantas, ficar à disposição do INQUILINO quando o mesmo precisar. EXEMPLO – informar se o chuveiro é elétrico ou à gás, informar se tem gás de rua ou se o fogão deverá utilizar botijão, entre outros.

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

EXPLICAÇÃO

Nos recibos de aluguel, o LOCADOR deverá mencionar que foram pagos o aluguel e os encargos. Você receberá junto com este e-book modelos de recibos para utilizar e, se for INQUILINO, para conferir se está de acordo.

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

EXPLICAÇÃO

Os valores pagos aos corretores, para a administradora no caso do LOCADOR contratar esses profissionais, serão de responsabilidade sua o pagamento.

No caso de aferição de idoneidade, nós entendemos que embora o LOCADOR tenha responsabilidade no pagamento desse serviço, poderá exigir a apresentação de certidões e extratos de SERASA ou de outros bureaus de crédito.

Ou seja, o LOCADOR pode solicitar que o LOCATÁRIO apresente os documentos e certidões que achar necessárias. Para analisar essas certidões, o LOCADOR pode fazer por sua conta e risco, ou pode contratar profissionais que lhe auxiliem nessa análise. Nesse caso, o custo desse profissional será do LOCADOR. Isso porque se o LOCADOR fosse custear as certidões de todos os interessados, não viabilizaria a locação e também não estaria dentro do princípio de boa-fé no qual quem alega que comprova o que alega. Ou seja, se o LOCATÁRIO alega que tem idoneidade, deve comprovar essa idoneidade com documentos.

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

EXPLICAÇÃO

Muito embora a obrigação para o pagamento das taxas e seguro incêndio seja do LOCADOR, o costume é que sejam repassadas ao INQUILINO. Essa condição precisa estar prevista em contrato. Caso não esteja prevista em contrato a responsabilidade será do LOCADOR, por isso a importância de fazer um com contrato.

Caso o INQUILINO não aceite arcar com essa responsabilidade, o LOCADOR deverá embutir esses custos no VALOR DO ALUGUEL.

DICA: Neste caso não estão as despesas de condomínio, sendo que a LEI já separou a responsabilidade de pagamento para o INQUILINO as ORDINÁRIAS e para o LOCADOR as EXTRAORDINÁRIAS.

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

EXPLICAÇÃO

Esse item somente se verifica no caso do INQUILINO aceitar pagar os encargos e as despesas. Na maioria dos casos, o LOCADOR ou a administradora contratada faz o pagamento das despesas e encargos, e posteriormente cobra do INQUILINO junto com o valor do ALUGUEL. Caso isso ocorra, o INQUILINO pode exigir que se apresente os comprovantes, bem como, que seja de forma detalhada, descriminando as despesas ordinárias e extraordinárias.

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

EXPLICAÇÃO

Em princípio, entende-se como EXTRAORDINÁRIAS aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Para ajudar e facilitar o entendimento, a lei enumera alguns exemplos de despesas que considera extraordinárias. Dessa forma, com são exemplificativas, havendo outras despesas assemelhadas àquelas, poderão ser tidas como extraordinárias.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

EXPLICAÇÃO

Toda obra que não seja de manutenção, como a troca de um portão, a troca de um elevador, a construção de um muro, de uma quadra, são consideradas despesas extraordinárias.

EXEMPLO

A despesa de manutenção mensal dos elevadores é de responsabilidade do INQUILINO, pois é ORDINÁRIA. Mas se o condomínio resolver trocar o elevador ou trocar o sistema do elevador, nesse caso a despesa será EXTRAORDINÁRIA. Outro exemplo: A central de interfone tem manutenção. A despesa de manutenção será ORDINÁRIA (INQUILINO). Mas se o condomínio resolver trocar a central de interfone e trocar todos os interfones do prédio, essa despesa será EXTRAORDINÁRIA (LOCADOR)

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

EXPLICAÇÃO

Para que não se entenda como ORDINÁRIAS, pois não é manutenção e sim reforma, essas despesas estão elencadas como EXTRAORDINÁRIAS.

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

EXPLICAÇÃO

Reformas para repor algum dano ao condomínio. Por exemplo, se cair um muro ou for derrubado o portão de entrada. A obra para repor o portão será de responsabilidade do LOCADOR.

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

EXPLICAÇÃO

Caso o condomínio seja condenado a pagar alguma ação trabalhista, precisa verificar se na ação a condenação calcular direito do funcionário anterior ao início da locação.

EXEMPLO

A locação iniciou em abril de 2017, mas um funcionário entrou com uma ação trabalhista em maio de 2017 por direitos da época em que trabalho, vamos supor nesse exemplo, de junho de 2001 até dezembro de 2016. Como a ação prevê direito até Dezembro de 2016 e a locação iniciou em abril de 2017, ou seja, depois que o funcionário saiu do condomínio, a responsabilidade do pagamento do rateio será do LOCADOR.

Agora se o condomínio for condenado a pagar indenização para funcionário que trabalhou durante o período da locação, a responsabilidade será do INQUILINO.

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

EXPLICAÇÃO

Câmeras, quadras, interfones, churrasqueiras, geladeiras e mesas para salão de festas, todos esses itens de decoração que compõem o condomínio quando adquiridos ou repostos, serão de responsabilidade do LOCADOR. Por isso é sempre importante que o LOCADOR participe das assembleias, para que opine e vote à favor ou contra a obra de uma quadra, por exemplo. Por que depois que foi decidido, será obrigado a arcar com o rateio.

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

EXPLICAÇÃO

Outro vez, despesas de decoração e paisagismo, jardinagem entre outros, a responsabilidade será do LOCADOR.

g) constituição de fundo de reserva.

EXPLICAÇÃO

Todo o valor pago no rateio do fundo de reserva será de responsabilidade do LOCADOR.

EXCEÇÃO – DICA – IMPORTANTE: Caso o síndico utilize a verba de fundo de reserva para cobrir alguma despesa considerada ordinária, a reposição desse valor será de responsabilidade do INQUILINO.

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